Осторожно: «дешёвая» квартира!
Чего стоит опасаться при покупке жилья

Довольно сложно найти жилье, которое бы полностью отвечало всем твоим запросам. Однако если оно все-таки найдено, а продавец настаивает лишь на такой «мелочи», как указание в договоре купли-продажи символической суммы в 1 млн. рублей вместо реальной цены, покупатель частенько соглашается. При этом обе стороны могут и не догадываться о возможных негативных последствиях подобной сделки.

Инспекция ФНС по Томску рассказывает о том какими неприятностями может обернуться такая покупка и как этого избежать.

По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы дешевле 1 млн. рублей (сумма имущественного вычета при продаже жилья), не облагаются налогом на доходы.

Применение имущественного налогового вычета при продаже жилья в размере фактически понесенных расходов некоторым категориям граждан (получившим квартиру в дар, наследство) в принципе невыгодно, так как этих расходов у них попросту нет. Единственная возможность уйти от налогообложения — заключить договор на «миллион».

Как правило, на разницу между указанной в договоре купли-продажи ценой и реально уплаченной суммой денег оформляется еще один документ — договор «О неотделимых от объекта улучшениях», как будто бы произведенных продавцом (перепланировка, установка кондиционеров, сплит систем, окон, натяжных потолков и так далее).

Покупатель, приобретая якобы за миллион квартиру, за которую на самом деле заплатил гораздо дороже, может столкнуться с проблемой получения в полном объеме имущественного вычета при приобретения жилья. Напомним, что согласно Налоговому Кодексу РФ сумма имущественного вычета в данном случае составляет 2 млн. рублей. Иными словами, фактически купив квартиру за 2,5 млн. рублей, покупатель сможет вернуть из бюджета только 130 тыс. рублей. (1 млн. х 13%) вместо положенных 260 тыс. рублей (2 млн. х 13%).

Но и на этом трудности не закончатся. Если, купив такую квартиру, покупатель со временем захочет ее продать (честно уплатив налог с дохода от продажи), он снова окажется в «минусе». Например, вы приобрели квартиру за 2,5 млн. рублей, из которых только 1 млн. фигурирует в договоре купли-продажи. Если менее чем через три года вы решили продать ее уже за 3 млн. рублей, то ваш официальный налогооблагаемый доход составит 2 млн. рублей. (вместо 500 тыс. рублей), а сумма налога будет на 195 тыс. рублей больше той, которую пришлось бы заплатить в случае указания реальной цены в первоначальных документах.

Таким образом, подписывая договор купли-продажи на 1 млн. рублей покупатель в будущем просто доплатит государству то, что в свое время не доплатил собственник, продавший ему эту квартиру.

Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, занизивших либо не задекларировавших полученный доход, служат сами же покупатели. Когда они обращаются в налоговые органы за получением имущественного вычета, то вместе с договором купли-продажи предоставляют также все расписки продавца о получении денег, и тем самым инициируют проведение так называемой встречной налоговой проверки.

Вторая расписка на сумму, не фигурирующую в договоре купли-продажи и неотраженная в декларации продавца, является доказательством неуплаты налогов. Это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа вплоть до привлечения к уголовной ответственности.

Приведем такой пример: у томички, занизившей сумму договора на 1,670 млн. рублей (то есть, фактически продавшей квартиру за 2,670 млн. рублей) общая сумма доначисленного налога составила 217 тыс. рублей, а сумма пеней и штрафных санкций — 44 тыс. рублей.

— Когда ты получаешь зарплату 10–15 тыс. рублей в месяц, да и то не всегда, — поясняет налогоплательщица, — трудно принять как справедливую сумму налога в несколько сотен тысяч рублей, тем более от единственного в жизни наследства. Так получилось и в моем случае. А занизить цену посоветовала знакомый риэлтор из «лучших» побуждений. Считаю, что все стороны должны быть честны в таких сделках. Риэлторы агентства, например, не позаботились о налоговом вычете покупателя, а продавцу о возможной налоговой проверке сказали вскользь и с оговоркой, что это бывает редко и в более крупных сделках. Еще один нюанс, о котором я узнала на своих ошибках: налогом с продажи облагается не вся сумма, а остаток после вычета одного миллиона. Если бы кто-то мне это сказал, может, не испугалась бы.