Как это работает. Капремонт в Томске

С октября 2014 года томичи начали получать квитанции за капремонт своих домов. Почти год проходила «обкатка» системы — все вовлеченные в сферу агенты (от регионального оператора до конкретных ТСЖ и УК) оценили новую схему оплаты капитального ремонта.

О том, как работает эта система «Томскому Обзору» рассказала начальник жилищно-коммунального отдела департамента городского хозяйства администрации Томска Олеся Козлова.

Капитальным считается ремонт, при котором производится замена до 70% конструктивных элементов или инженерных сетей. Например, если при ремонте крыши заменяется менее 30% кровли — речь идет о косметическом или текущем ремонте, если больше — ремонт капитальный.

Другими словами, отличить капремонт от других видов ремонта можно по объему работ. Правда, стоит отметить, что иногда к капитальному ремонту приравнивают реконструкцию (в случае, если по окончании работ отличий от оригинала оказывается не много). В целом же реконструкция предполагает полную замену определенного рода частей на более современную — то есть меняется более 70% конструктивных элементов.

В жилищном законодательстве определены основные виды капитального ремонта, однако жилищный кодекс оставляет за субъектом право на их расширение. В Томской области эту сферу регулирует 116 областной закон, который издан Департаментом ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области.

В нем описаны основные виды работ при капремонте: это ремонт кровли, инженерных систем, фасада, лифтов, фундамента, установка общедомовых приборов учета, разработка проектно-сметной документации, проверка достоверности определения сметной стоимости. Сюда входят не только работы по непосредственно ремонту дома, но и решение сопутствующих задач — проектирования и контроля.

Однако, есть и спорные моменты, например, отсутствие в списке работ ремонта печей и воздуховодов в деревянных домах.

«Мы неоднократно обращались к региональному оператору, чтобы в перечень работ по капитальному ремонту вошли печи и воздуховоды, потому что это проблема Томска — домов деревянных много, там все на печках, собственно говоря, и висит. Но пока область нам отвечает: подождите», - рассказывает Олеся Козлова.

Все мы привыкли думать, что дома в ожидании капремонта стоят в очереди, где каждому из них присвоен определенный номер, но это не совсем так.

Все многоквартирники Томска состоят в региональной программе капремонта. Расставлены они с тем расчетом, что в каждом пятилетнем периоде в каждом многоквартирном доме запланирован капитальный ремонт.

При этом стоит учитывать, что по существующим строительным нормам вся инженерная инфраструктура должна служить не менее 25 лет, а отдельные ее части, как и некоторые конструктивные элементы — еще дольше. Таким образом, если дом новый, то капитальный ремонт ему не светит как минимум четверть века. А вопрос текущего ремонта будет зависеть от множества факторов: ответственности застройщика и приемщика, особенностей эксплуатации и т.п.

Из-за этих вариаций точно сказать, на каком месте в очереди стоит дом, невозможно (если говорить о федеральной программе).

В последние годы - 2014 и 2015-м, после того, как была введена новая система, администрацией города Томска утвержден краткосрочный план капремонта на год. Однако сейчас уже начинает формироваться план, рассчитанный на более длительный период, а именно на три года — с 2016 по 2018.

В краткосрочный список дома отбираются с учетом ряда критериев. Первый — это продолжительность эксплуатации дома после ввода в эксплуатацию. То есть, чем больше лет дому, тем больше вероятность, что он нуждается в капремонте. Здесь же учитывается продолжительность эксплуатации после последнего капремонта и истечение эксплуатационного срока отдельных элементов конструкций.

Также оценивается наличие угрозы безопасности жизни и здоровью жильцов дома. В качестве яркого примера проявления актуальности подобного критерия — изношенность лифтов (превышение сроков их эксплуатации).

Одним из немаловажных факторов является степень готовности дома к капремонту. Жильцы многоквартирника могут подготовиться по-разному, например разработать ПСД, которая включает в себя смету расходов и проект, который соответствует строительным нормам. Также домом должен кто-то управлять - то есть, если жильцы не выбрали способ управления, то многоквартирник будет считаться потерянным и не сможет претендовать на участие в каких-либо программах, связанных с улучшением условий проживания.

Региональный оператор следит и за платежеспособностью дома. Этот критерий тесно связан с новой системой оплаты капремонта.

«Все многоквартирные дома, которые платят взносы на счет регионального оператора, ремонтируются за счет собственников. Это некий «котел», куда сбрасываются все», - рассказала Олеся Козлова. Собранные средства используются домами поочередно - пока одним делают ремонт, другие ждут своей очереди.

В связи с этим региональный оператор следит за тем, чтобы в краткосрочный план попадали те дома, платежеспособность которых составляет не менее 90%.

Учитывая эти критерии, представители районных администраций формируют первоначальный список. Соответствие главным критериям - наличие способа управления, ПСД, отсутствие должников и так далее увеличивает вероятность попадания в краткосрочный план.

Объем денежных средств, которые региональный оператор может потратить на капитальный ремонт многоквартирных домов Томска, зависит на прямую от сбора собственников помещений. Так, Томская область определила минимальную стоимость взноса за капремонт в 6,15 рублей за квадратный метр. Деньги на капремонт собираются несколькими способами: на спецсчет дома, на общий счет или на спецсчет регионального оператора. Региональный оператор рассылает квитанции и рассчитывает примерный объем доступных денег.

Региональный оператор сообщает департаменту городского хозяйства и администрациям районов размер денежных средств, которые за год планируется собрать с собственников и потратить на капитальный ремонт многоквартирников Томска. Районные администрации в свою очередь, собирают полный пакет документов, подтверждающих, что дома, которые попали в список, «достойны» капремонта (отвечают заявленным критериям). Затем все документы сводятся и отправляются региональному оператору, который их проверяет.

Каждый, кто платит взнос за капремонт, может узнать куда уходят его деньги и сколько их накопилось. Такую информацию предоставляет региональный оператор (они чуть ли не индивидуально работают с каждым собственником) или к представителю ТСЖ или УК, которые открыли спецсчет.

В свою очередь количество средств, которые пойдут на капремонт конкретного дома определяет ПСД. За накопления можно быть спокойным, так как сметная часть документации (как и проект) проходят множество проверок. Например, есть организации, которые проверят ценообразование сметы.

После того, как утверждается краткосрочный план и стоимость капремонта, стартует конкурс на выбор подрядчика.

«В 2015 году так и было. Конкурс провели, отобрали подрядные организации, которые победили по результатам конкурса. Некоторые организации для того, чтобы выиграть конкурс, падают в цене. Они выигрывают, региональный оператор сообщает нам: "мы провели конкурс, у нас образовалась экономия". Тогда мы в счет этой экономии добавляем другие дома, которые также по критериям соответствуют, но в первоначальный план не вошли или дополнительно включаем другие виды ремонта на те дома, которые уже вошли в план. После доработки мы их включаем, опять утверждаем краткосрочный план и региональный оператор начинает проводить капремонт», - рассказала Олеся Козлова.

Жильцы дома также могут предложить своего подрядчика, но чтобы делать ремонт он должен на общих основаниях, как и все, участвовать в конкурсе. Также конкурс необходимо провести в случае, если деньги берутся со спецсчета — в таком случае процедуры отбора могут отличаться, так как собственники вправе самостоятельно назначить счетную комиссию и комиссию по отбору подрядчика.

Работу подрядчика контролирует технадзор, которого также по конкурсу отбирает региональный оператор. Однако, обязательным условием является то, что ремонт должны принять собственники. То есть, если они не подпишут акта приема выполненных работ ни один подрядчик не получит денег.

Два года назад в Томске насчитывалось 749 домов многоквартирных домов, которые остро нуждались в капитальном ремонте. В 2015 году в краткосрочный план ремонта вошли 116 многоквартирников Томска. Планы на следующие три года пока только составляются, однако уже сейчас можно сказать, что каждый год будут ремонтироваться в среднем около 100 домов.

«План постоянно корректируется - то деньги добавляются, то еще по каким-то причинам. Сейчас план капитального ремонта на 2016-2018 годы проверяется региональным оператором, после устранения замечаний, если таковые будут и внесения поправок, при необходимости, краткосрочный план капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Города Томска на 2016-2018 годы будет утвержден», - рассказала Олеся Козлова.

По мнению Козловой, идея создать регионального оператора и централизовать сбор денег за капремонт была удачной: "Очень многие собственники не способны контролировать, что творится в доме, очень много инертных людей, которые не ходят на общие собрания и не представляют ситуацию. А общее имущество в многоквартирном доме приходит в негодность. Поэтому оставлять ответственность по капремонту только на собственниках нельзя. Это привело бы к тому, что добрая половина многоквартирников просто пришла бы в абсолютную негодность и ремонтировать их было бы очень тяжело. Накопить на капитальный ремонт самим - тоже не удается, а УК в рамках своих полномочий не могут надавить на должников".

В новой системе есть неотработанные моменты, признает Олеся, хватает сложных вопросов - особенно в тех ситуациях, где отсутствует законодательная поддержка. Тем не менее, идея обкатывается и все участники процесса начинают вникать в правила игры:

"Система уже начала работать, есть же федеральное законодательство и мы его исполняем. Я думаю, что на будущий год будет легче - процесс отлаживается", - отметила глава жилищно-коммунального отдела.

Текст: Егор Хворенков

Фото: Мария Аникина, Роман Сусленко, Елена Фаткулина